In questo ultimo periodo mi è capitato di dover cercare degli immobili come investimento per alcuni clienti. Fin qui nulla di nuovo, ma vuoi per coincidenza, vuoi perchè il mercato immobiliare evidentemente sta mutando, le ricerche alla fine si sono focalizzate su una tipologia di acquisto particolare: la nuda proprietà.

A grandi linee tutti sappiamo di che cosa si tratta, ma molti dettagli ci sfuggono, oggi sono qui per darvi tutte le risposte in materia di “acquisto di una nuda proprietà”, come se foste quei clienti che ho accompagnato ultimamente in questo percorso di ricerca.

Iniziamo dal dire, anche se sembra scontato, che con nuda proprietà immobiliare si intende il possesso dell’immobile senza il diritto di usufrutto, che rimane in capo all’usufruttuario designato,  per tutta la durata  della sua vita, In parole più semplici, il proprietario dell’immobile mette in vendita il suo bene ma conserva il diritto di abitarci  per tutta la vita. Chi acquista diventa così il nudo proprietario mentre chi vende diventa l’usufruttuario.

Perchè in caso di investimento acquistare una nuda proprietà diventa così interessante?

Semplice, il valore della nuda proprietà è sempre una frazione del valore della piena proprietà ed è proporzionale all’età dell’usufruttario. Ad esempio, con un usufruttuario molto giovane, avendo esso un’aspettativa di vita lunga il valore della nuda proprietà sarà più basso che non nel caso di un usufruttuario anziano con un’aspettativa di vita inferiore. Il Ministero delle Finanze produce ogni anno delle apposite tabelle per valorizzare il diritto di usufrutto in funzione dell’età dell’usufruttuario che vengono anche usate per calcolare per differenza il valore della nuda proprietà.

Acquistando una nuda proprietà si acquista un immobile (con regolare rogito notarile, non sono in alcun modo sono ammesse scritture private),avendo la certezza che il suo valore aumenti automaticamente nel tempo man mano che invecchia l’usufruttuario. In fase di acquisto le tasse catastali sono calcolate solo sulla frazione di nuda proprietà e salvo diverso accordo fra le parti, all’usufruttuario spettano imposte e tributi quali Irpef, Imu e Tasi oltre alle spese per gli interventi di manutenzione ordinaria dell’abitazione, tant’è che non è necessario iscrivere il possesso della nuda proprietà nella dichiarazione dei redditi.

Come potete immaginare però in questo particolare caso di compravendita ci sono diritti e doveri da rispettare per entrambe le parti: l’usufruttuario per legge deve mantenere l’immobile in buono stato e non può apportare modifiche senza l’approvazione del nudo proprietario. Il nudo proprietario, ha il diritto di trasferire la proprietà dell’immobile acquistato.

Ora quindi vi starete chiedendo: “Quando posso effettivamente godere del bene acquistato?”

Si acquisisce la piena proprietà dell’immobile al momento della morte dell’usufruttario o, se si tratta di usufrutto a termine, alla scadenza fissata nel contratto.

È per questo motivo che l’investitore nella maggioranza dei casi è una persona che compra una nuda proprietà con finalità di mero investimento a medio-lungo termine, conscia dei vantaggi prima elencati. Talvolta si hanno acquirenti che acquistano la nuda proprietà con finalità abitative, tipicamente per dare una abitazione o rendita futura ai figli nel lungo periodo, approfittando del fatto che in questo caso l’importo necessario per l’investimento sarà molto contenuto.

Stai pensando anche tu di comprare una casa per tuo figlio che sta crescendo?
Allora contattami, in questo momento ho una selezione di immobili, già analizzati che potrebbero essere molto interessanti!

A presto

Francesca